Diagnostic immobilier

Que ce soit pour la mise en vente ou la mise en location d’un appartement ou une maison, la réalisation d’un diagnostic immobilier est une étape indispensable pour tout propriétaire/bailleur. Cette démarche permet non seulement de garantir la sécurité des personnes et de leur bien, mais aussi de prévenir tous les risques d’atteinte à la santé des occupants. Mais alors, est-ce que le diagnostic immobilier est réellement obligatoire ? De quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les diagnostics à effectuer ? Qui doit en assurer la réalisation ? Combien ça coûte ? Nos réponses tout de suite.

Qu’est-ce que le diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier englobe l’ensemble des diagnostics effectués dans le cadre de la vente ou la mise en location d’un bien immobilier. Ces derniers ont pour objectif de mieux informer les futurs occupants sur l’état et la viabilité du bien immobilier en question. Ceci afin d’assurer leur protection ainsi que celle de leur voisinage sur un plan sécuritaire, sanitaire, mais aussi financier.

Le diagnostic immobilier : facultatif ou obligatoire ?

Depuis la mise en vigueur de la Loi Carrez en 1997, les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour toute transaction immobilière. Ainsi, qu’il s’agisse de vente ou de mise en location d’une maison ou un appartement, le propriétaire/bailleur doit constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Le manquement à cette obligation expose le propriétaire/bailleur à des sanctions civiles et pénales. Dans certains cas, le propriétaire peut tomber sous le coup de la loi simplement en occupant le bien immobilier par lui-même. Par ailleurs, si les documents exigés ne sont pas fournis avant la signature du bail, le locataire ou l’acheteur peut se rétracter sans pénalité ou renégocier le prix de vente ou le montant du loyer qui sera souvent minoré.

Évidemment, il existe des diagnostics facultatifs ou uniquement obligatoires dans certains cas de figure. Ils restent néanmoins conseillés pour garantir la sécurité, la santé et le confort des occupants.

Par ailleurs, il est à noter que les diagnostics immobiliers, qu’ils soient obligatoires ou optionnels, ont une durée de validité. Il faut ainsi bien vérifier si les diagnostics que vous joignez à votre dossier sont toujours valides avant toute transaction de vente ou de location. Dans le cas contraire, ils pourront être refusés par le notaire.

Quid des diagnostics obligatoires ?

Un dossier de diagnostic technique est composé de nombreux diagnostics rendus obligatoires. Ces derniers varient en fonction de la superficie du bien, sa localisation ou encore la date du permis de construire. Il faut également savoir que les diagnostics immobiliers à effectuer ne sont pas les mêmes pour une mise en vente ou pour une mise en location.

Certains diagnostics sont même à effectuer même en dehors de toute transaction.

Diagnostics obligatoires en cas de vente.

Lorsqu’un propriétaire met en vente un bien immobilier, il doit au préalable avoir effectué :

Le diagnostic plomb si le bien immobilier a été construit avant le 1er janvier 1949. Si la concentration de plomb trouvée est inférieure à 1 mg/cm², le diagnostic est valide à vie.
Le diagnostic amiante des parties privatives si le permis de construire du bien immobilier date d’avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic termite valable 6 mois.
Le diagnostic gaz, valable 3 ans, pour les biens dont l’installation intérieure de gaz date de 15 ans ou plus. Il permet de vérifier la conformité des installations gaz aux normes en vigueur.
Le diagnostic électricité, valable 3 ans, pour tous les biens immobiliers de 15 ans ou plus. Il a pour objectif d’assurer le bon fonctionnement de l’installation électrique.
Le diagnostic ERNMT qui fait l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Il est valable 6 mois.
Le diagnostic loi carrez pour toutes les copropriétés de plus de 8 m². Il a pour vocation de fournir de manière précise les mesures des surfaces des parties privatives destinées à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété. Sa durée de validité est illimitée dès lors qu’aucun travaux ne vient modifier la surface.
Le diagnostic d’assainissement pour tous les biens immobiliers non raccordés au tout-à-l’égout.
Le diagnostic sécurité piscine si le logement dispose d’un bassin extérieur enterré.
Le diagnostic de performance énergétique valable 10 ans qui calcule la performance énergétique d’un bien pour ensuite le classer sur une étiquette énergie selon qu’il est économe ou consommateur. Ce diagnostic doit être réalisé avant même la mise en vente ou la mise en location et doit impérativement figurer sur l’annonce immobilière.

Diagnostics obligatoires pour une mise en location.

Avant la signature du bail, le bailleur a la mission de fournir au locataire le DDT. qui regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location. À savoir :

Le diagnostic ERNMT qui est valable 6 mois.
Le diagnostic de performance énergétique
Le mesurage loi Boutin. À l’instar de la loi Carrez, il s’agit d’une attestation de la surface réelle habitable. À la seule différence qu’il mesure la surface de plancher de l’habitat sans les surfaces non aménagées (caves, terrasses, les garages…). Il est valable pour une durée illimitée dès lors qu’aucun travaux ne vient modifier la superficie des surfaces préalablement mesurées.
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz dont la durée de validité est de 6 ans

Outre ces diagnostics communs à tous les biens immobiliers mis en location, d’autres diagnostics obligatoires viennent compléter ces derniers selon l’ancienneté du bien loué :

Le diagnostic amiante des parties privatives si le logement fait partie d’un immeuble collectif. Il a une durée de validité illimitée.
Le diagnostic plomb pour un bien loué bâti avant 1949. Ce dernier doit être réalisé au moins 6 ans avant la signature du bail. Si la quantité de plomb trouvée est supérieure à 1 mg/cm², le bien ne pourra être mis en location.

Qui doit réaliser les diagnostics ?

La réalisation des diagnostics obligatoires est régie par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitat. Celui-ci impose au propriétaire/bailleur de fournir le DDT aux futurs occupants dès la signature du compromis de vente ou de location.

Par ailleurs, même si certains diagnostics peuvent être réalisés le propriétaire lui-même comme le diagnostic ERNMT ou encore diagnostic Loi Carrez, l’intervention de diagnostiqueurs professionnels est souvent nécessaire. De plus, en faisant appel à un professionnel vous avez la garantie du bon déroulement de l’intervention et de l’exactitude des résultats. Ainsi, faire appel à un diagnostiqueur vous protège en cas de litige. De fait, c’est sa responsabilité civile professionnelle de ce dernier qui sera engagée.

Notons que le diagnostiqueur choisi doit être recensé par les organismes de certifications agréés par le COFRAC. Il doit impérativement disposer d’un certificat de compétences pour garantir la sûreté de l’intervention et surtout la sécurité des futurs occupants du bien immobilier.

Bon à savoir : le diagnostic assainissement doit être effectué par le service public d’assainissement non collectif.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Le prix d’un diagnostic immobilier dépend grandement de la superficie des biens et de leur localisation. Il faut compter entre :

80 € et 130 € pour un diagnostic amiante
100 € et 135 € pour un diagnostic gaz
115 € et 225 € pour un diagnostic plomb
60 € et 125 € pour un diagnostic électrique
85 et 140 € pour un diagnostic de performance énergétique
70 et 115 € pour un diagnostic Loi Carrez